Kira Artış Oranı 2026: Kiracı Hakları ve Yeni Düzenlemeler
Kira Artışı 2026'da Nasıl Hesaplanır?
Türkiye'de konut kira sözleşmelerinde yıllık kira artış oranı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ile düzenlenmektedir. 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren ve 2024 yılı ortasına kadar uzatılan %25 üst sınır uygulaması, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde artış oranı yeniden bir önceki kira yılında geçerli olan TÜFE on iki aylık ortalaması üzerinden hesaplanmaktadır.
2026 yılı için somut örnek vermek gerekirse: Kira sözleşmesinin yıl dönümü Nisan 2026 olan bir kiracı, artışı belirlerken Mart 2026 itibarıyla TÜİK tarafından açıklanan "Tüketici Fiyat Endeksi 12 aylık ortalama" verisini esas alır. Bu oran, yıllık enflasyon ile karıştırılmamalıdır; yıllık değil, 12 aylık ortalama figürdür ve genellikle yıllık enflasyondan daha düşüktür.
Yasal Üst Sınır: TÜFE 12 Aylık Ortalaması
TBK m.344/1 hükmü uyarınca taraflar, sözleşmede artış oranı kararlaştırabilir; ancak bu oran asla TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Sözleşmede belirlenen oran TÜFE'nin altında ise, kararlaştırılan oran geçerli olur (yani sözleşme oranı kiracı lehine ise korunur). Sözleşmede artış oranı hiç kararlaştırılmamış ise yine TÜFE 12 aylık ortalama uygulanır.
Önemli bir kural: Sözleşmenin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra, hâkim, taraflardan birinin başvurusu üzerine "hakkaniyet" ölçütüne göre kira bedelini yeniden tespit edebilir (TBK m.344/3). Bu, ileride değineceğimiz kira tespit davasının temelini oluşturur.
%25 Sınırı Dönemi Bitti — Şimdi Ne Olacak?
11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında uygulanan %25 tavan, pandemi sonrası enflasyon nedeniyle kiracıyı korumak amacıyla geçici bir önlemdi. 7409 sayılı Kanun ile getirilen bu sınır kalktıktan sonra, kira artışları doğal seyrine döndü. Ne var ki:
- 1 Temmuz 2024'ten önce artış zamanı dolmuş ve tavanı uygulayarak yenilenmiş sözleşmelerde sonraki yıllarda da TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır; geriye dönük olarak ek artış yapılamaz.
- 1 Temmuz 2024'ten sonra yenilenen sözleşmelerde, TÜFE 12 aylık ortalaması doğrudan uygulanır.
- Kiracı, yenileme bildirimine yazılı olarak itiraz hakkına sahiptir; orantısız artışta hâkim kararı ile uyarlama mümkündür.
Ev Sahibi Hangi Hâllerde Tahliye Talep Edebilir?
Kiraya verenin tahliye hakkı sınırlıdır. TBK ve Yargıtay yerleşik içtihatları çerçevesinde, ev sahibi yalnızca aşağıdaki hâllerde tahliye davası açabilir:
- Kira borcunun ödenmemesi: Kiracıya yazılı ihtar gönderilip 30 günlük süre tanınır; bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir (TBK m.315).
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: Ev sahibi, kendisi, eşi, alt-üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacını ispatlamalıdır (TBK m.350).
- Yeniden inşa veya esaslı tadilat: Konutun fen ve sağlık kurallarına aykırı hâle gelmesi veya esaslı onarım, genişletme/değiştirme zorunluluğu varsa (TBK m.350/2).
- 10 yıllık uzama süresi: Sözleşmenin bitiminden itibaren 10 yıl geçmiş ise, ev sahibi sebep göstermeksizin 3 ay önceden yapacağı yazılı bildirim ile sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347).
- Kiracının iki haklı ihtara sebep olması: Bir kira yılı içinde iki kez ödememe nedeniyle ihtar göndermek zorunda kalan ev sahibi, sonraki kira yılının sonunda tahliye davası açabilir (TBK m.352/2).
Kira Tespit Davası: Aşırı Düşük veya Yüksek Kiraya Karşı Çare
Sözleşmenin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra, kira bedelinin emsallerine göre ciddi şekilde sapması durumunda taraflardan herhangi biri kira tespit davası açabilir (TBK m.344/3). Mahkeme, hâkimin takdirine bağlı olarak emsal kira araştırması, bilirkişi raporu, taşınmazın özellikleri ve mevkii ölçütlerine göre yeni kira bedelini belirler.
Bu dava türünde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatları (2022/[…] E. ve sonrası kararlar) belirleyicidir. Hak düşürücü süre, dava açılmasını izleyen yeni kira yılının başlangıcından itibaren işlemeye başlar.
Kiracının Hakları — Pratik Liste
- Yazılı bildirim alma hakkı: Yenileme öncesi yapılacak artış, yazılı olarak ve gerekçeli bildirilmelidir.
- Orantısız artışa itiraz: TÜFE 12 aylık ortalamayı aşan talepler hukuken bağlayıcı değildir; kiracı, eski kirayı + yasal artışı ödemeye devam edebilir.
- Tahliye taahhüdüne dikkat: Bazı ev sahipleri sözleşmeye ek olarak "el yazılı tahliye taahhüdü" imzalatır. Bu taahhüt, sözleşme tarihinden sonra ve serbest iradeyle düzenlenmemişse hukuken geçersizdir (Yargıtay 6. HD).
- Yargılama süreleri: Tahliye davalarında uzun yargılama süreleri vardır; kiracı bu süre boyunca konutta oturmaya devam eder.
- Depozito: Sözleşme sona erdiğinde depozitonun iadesi yasal hak olup, faiz ile birlikte talep edilebilir (TBK m.342).
Ev Sahibinin Hakları — Pratik Liste
- İhtiyaç davası: Belgelenmiş ve gerçek bir ihtiyaç ispat edilebilirse tahliye sağlanabilir.
- Kira artışı: Yasal sınırlar içinde TÜFE 12 aylık ortalama oranında her yıl artış talep edilebilir.
- Bedel tespit davası: Kira bedeli emsalin çok altında ise 5 yıl şartı sağlanınca dava açılabilir.
- Kötü kullanım/rahatsız etme: Kiracının komşulara veya gayrimenkule zarar vermesi durumunda tahliye davası mümkündür (TBK m.316).
Anlaşmazlık Çıktığında Ne Yapılmalı?
Kira anlaşmazlıklarında 6325 sayılı Kanun ve 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. 1 Eylül 2023 itibarıyla, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, son tutanak ile mahkemeye başvurulabilir. Sulh Hukuk Mahkemeleri, kira ilişkilerinden doğan davalarda görevlidir (HMK m.4).
Sıkça Sorulan Sorular
1) Ev sahibim TÜFE'nin üstünde artış istiyor, ne yapabilirim?
Yasal sınırı aşan istek bağlayıcı değildir. Eski kira + yasal artış üzerinden ödemeye devam edebilirsiniz; ev sahibi mahkemeye giderse savunma hakkınız vardır.
2) Sözleşmemde artış oranı yazmıyor, ne uygulanır?
Bu durumda TBK m.344/2 gereği TÜFE 12 aylık ortalama oranı uygulanır.
3) Daha önce %25 ile yenilemiştim, geriye dönük ek artış olur mu?
Hayır. %25 sınırı yasal mevzuata uygun olarak uygulanmıştır; geriye dönük revizyon mümkün değildir.
4) İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açıldı, ne kadar sürer?
İl ve mahkemeye göre değişmekle birlikte, ortalama 12-24 ay sürmektedir. Kanıt yükü ev sahibindedir.
5) 10 yıllık uzama süresinde tahliye için sebep göstermek gerekir mi?
Hayır. TBK m.347/1 gereği sözleşmenin uzama yıllık dönüşünden 3 ay önce yazılı bildirim yeterlidir.
Profesyonel Hukuki Destek
Kira hukuku, hem kiracı hem ev sahibi açısından somut delillere ve süreyi kaçırmamaya dayalı bir alandır. Yanlış adım, ciddi maddi kayba neden olabilir. Keleş Hukuk Bürosu olarak Düzce ve İstanbul'da kira hukuku uyuşmazlıklarında — tahliye, kira tespiti, depozito iadesi, arabuluculuk dahil — kapsamlı vekillik hizmeti sunmaktayız.
Hukuki destek için: +90 553 264 25 22 | WhatsApp ile iletişim | İletişim formu
